Meer

De komende 10 jaar wordt in ons land 4 tot 5 miljard euro geïnvesteerd in zorgvastgoed. Waar moeten aanbieders van huisvesting rekening mee houden? Wat vraagt de zorgsector? Welke ontwikkelingen doen zich voor? En hoe kunnen bouwers en ontwikkelaars daar rekening mee houden? 

Instellingen in de Care-sector zien zich geconfronteerd met een verlammende onzekerheid. Het beleid van overheid en verzekeraars met betrekking tot tariefstelling kan van de ene op de andere dag veranderen. Het vastgoedbeleid binnen de Care laat zich dan ook lastig afstemmen op toezeggingen van overheid en verzekeraars. Wat wel duidelijk is, is dat het aantal ouderen aan wie zorg moet worden verleend, toeneemt. En omdat ze langer zelfstandig thuis blijven wonen, wordt de zorgvraag op het moment dat ze zijn aangewezen op intramurale zorg, groter en zwaarder. Het verblijf daarentegen wordt korter. Bedroeg de gemiddelde verblijfsduur vijf jaar geleden nog 4 tot 5 jaar, nu is dat slechts 9 tot 14 maanden. Deze ontwikkelingen hebben uiteraard gevolgen voor het vastgoedbeleid. 

Van zorg naar welzijn

Zeker zo belangrijk is de cultuurverandering die zich momenteel in de Care-sector voordoet. Bij steeds meer instellingen verschuift de focus van zorg naar welzijn. In een etmaal hebben bewoners pakweg 2 uur echt behoefte aan zorg. Resteren 22 uur die ze zo aangenaam en comfortabel mogelijk willen doorbrengen. In een prettige ruimte, die wat groter is dan de traditionele intramurale kamer van zo’n 35 m2. In zo’n omgeving voelen bewoners zich beter, waardoor de zorgbehoefte afneemt. Ook voor bezoek is een fijne omgeving prettiger; niet onbelangrijk want op het moment dat er bezoek is, is de zorgvraag nagenoeg nihil. 

BELANG COURANT VASTGOED 

Een ‘normale’ woning van circa 50 m2, met zit/woonkamer, aparte slaapkamer en eigen sanitaire voorzieningen is niet alleen prettiger voor bewoners en bezoek. Die 50 m2 maakt een woning ook courant. Dat trekt makkelijker woningcorporaties en beleggers over de streep om het woonproduct van de instelling over te nemen. Bovendien kan een ruimere woning later ook makkelijker van functie veranderen en worden ingezet voor reguliere huisvesting voor alleenstaanden of oudere echtparen, starters of urgenten. Dit adaptief vermogen maakt het vastgoed duurzaam. Vanuit ditzelfde argument lijkt het slimmer om de basis eenvoudig en generiek te houden; alles wat nodig is om de zorgvraag te beantwoorden, kan later mobiel en draadloos worden toegevoegd. 

CURE: BEHOEFTE AAN FLEXIBILITEIT

Cure-sector zet de overheveling van functies van de tweede- naar de eerstelijnszorg zich onverminderd voort. Het aantal intramurale behandelingen neemt af en wordt deels verplaatst naar de eerstelijnszorg en de thuisomgeving van de patiënt. De juiste zorg op de juiste plaats is en blijft het motto. Dat heeft onvermijdelijk consequenties voor de huisvestingsbehoefte, maar hoe die transitie zich precies zal manifesteren, is nog verre van duidelijk. En er is meer onzekerheid. Onzekerheid met betrekking tot richtlijnen, normeringen, wetgeving en technologie. Het is nauwelijks in te schatten wat de toekomst zal brengen. Om te kunnen anticiperen op al die onzekerheid, is flexibiliteit in de huisvestingsoplossing cruciaal.

De toenemende behoefte aan flexibiliteit maakt innovatieve semi-permanente en modulaire huisvestingsoplossingen voor ziekenhuizen interessant. Temeer omdat zich een verschuiving voordoet in de eigendomsverhouding rondom zorgvastgoed, juist vanwege die behoefte aan flexibiliteit. Zoekend naar nieuwe, meer flexibele huisvestingsconcepten, blijken huren en leasen steeds vaker interessante alternatieven voor kopen. 

ONZEKERHEID BEKOSTIGING 

De onzekerheid waarmee de Cure dient te dealen, heeft ook te maken met onvoorspelbare veranderingen op het gebied van bekostiging. Overheid en verzekeraars tonen zich niet echt ‘betrouwbaar’, wat aanzienlijke risico’s met zich meebrengt. Dat heeft eveneens consequenties voor het vastgoed-beleid; ziekenhuizen moeten goed uitkijken hoe ze met hun vastgoed omgaan. Vooral ook omdat banken hun standpunten ten aanzien van zorgvastgoed voorzichtig beginnen te herzien. Tot dusver stelden zij andere, minder strikte financieringsvoorwaarden aan maatschappelijk vastgoed dan aan commercieel vastgoed. Nu de grenzen tussen de functies zorg, wonen en welzijn in de zorgsector vervagen, wordt ook het onderscheid maatschappelijk – commercieel minder strikt. Banken zijn daarom geneigd ook zaken als visie, ambities en filosofie van de zorgpartij in hun beslissingsproces mee te nemen. De wijze waarop die zorgpartij onzekerheden pareert en de transitie ingaat, gaat steeds zwaarder meetellen bij het al dan niet toekennen van financiering. 

VERHOGEN RENDEMENT SEMI-PERMANENTE HUISVESTING 

In de zorg bestaat een sterke behoefte aan wissellocaties die bij groot onderhoud kunnen worden ingezet voor een voor een periode van pakweg drie tot vier jaar. Die behoefte kan op zich wel via tijdelijke huisvestingsoplossingen worden beantwoord. Maar vanuit oogpunt van klantgerichtheid en imago zouden oplossingen die zich qua uitstraling en kwaliteit kunnen meten met traditionele, permanente bouw, de voorkeur verdienen. De markt voorziet daarin, via modulaire bouwconcepten voor semi-permanente (10 tot 15 jaar) huisvesting. Daar hangt echter wel een prijskaartje aan; het betrekkelijk kortdurende gebruik tijdens een renovatietraject blijkt een te kostbare aangelegenheid. Temeer omdat het vaak om forse aantallen gaat. De vraag is dus hoe dat gebruik kan worden opgerekt. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via een concept waarbij meerdere zorginstellingen over een pool van units beschikken, die ze kunnen inzetten als wissellocaties bij grootschalig onderhoud. Een andere mogelijkheid is dat één zorginstelling een aantal units als wissellocatie afneemt en deze inzet voor de duur van het grootschalige onderhoud. Vervolgens kan zij deze verhuren aan een collega-instelling die eveneens een onderhoudstraject ingaat. Op deze manier kan het gebruik worden opgerekt tot het aantal jaren dat nodig is om een sluitende businesscase te krijgen. 

FINANCIERINGSVRAGEN 

Met een huisvestingsbehoefte die in de toekomst alleen maar frequenter zal gaan variëren, is de vraag interessant of instellingen inderdaad gezamenlijk afspraken kunnen maken en of een leverancier van modulaire, semi-permanente huisvestingsoplossingen een aantal units beschikbaar zou kunnen stellen die op afroep kunnen worden geleverd. Als dat het geval is, doet zich een cruciale vraag voor: hoe wordt dat gefinancierd? Zou het mogelijk zijn dat semi-permanente huisvesting eenzelfde financieringsvorm kent dan traditionele, permanente huisvesting? Zou er bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van een leaseconstructie? Vragen die alleszins de moeite waard zijn om verder te worden onderzocht. 

STANDAARDISATIE BIEDT KOSTENZEKERHEID 

Flexibiliteit en adaptief vermogen zijn dus van belang. Stel dat kwaliteit, uitstraling en comfort vergelijkbaar zijn, welke argumenten spelen dan een rol om te kiezen voor traditionele bouw of modulaire units? Tijd kan een argument zijn; soms is het noodzakelijk om snel over tijdelijke huisvesting te kunnen beschikken. Zwaarder evenwel weegt de voorziene gebruiksduur. En zeker ook zekerheid met betrekking tot kosten. Niet voor niets kiest de corporatiesector in deze tijd van explosief stijgende bouwkosten steeds vaker voor conceptmatig bouwen, prijsvast, vanuit een catalogus. Hier raken we een zeer belangrijk usp van modulaire bouw. Bouwen met modulaire units is de ultieme vorm van standaardisatie. 

TOTAL COSTS OF OWNERSHIP 

Via semi-permanente, modulaire bouw kunnen voor de zorg flexibele huisvestingsoplossingen worden gerealiseerd. Maar flexibel zijn over 15 jaar, heeft nu al financiële consequenties. De initiële kosten zijn hoger. Maar geredeneerd in termen van TCO, tonen feiten, cijfers en berekeningen aan dat een flexibele, aanpasbare en duurzame huisvestingsoplossing bottom line voordeliger uitpakt. Een volledig circulaire oplossing bovendien. Een belangrijk argument voor zorgorganisaties, die zich via convenanten committeren aan groen en circulair handelen en die ook door wet- en regelgeving meer en meer daartoe worden gedwongen. Semi-permanente en modulaire huisvestingsoplossingen zijn volledig circulair. Units komen na 15 jaar terug, worden gerenoveerd en opnieuw ingezet. Ze zijn zo ontworpen dat onderdelen en materialen makkelijk kunnen worden gedemonteerd en hergebruikt. Materialen die niet direct worden teruggeplaatst, gaan terug naar de toeleverancier die er weer een nieuw product van maakt. 

SNEL, FLEXIBEL, AANPASBAAR, VERANTWOORD EN DUURZAAM 

Aan aanbieders van semi-permanente huisvesting de taak om vastgoedmanagers in de zorg met heldere feiten, cijfers en berekeningen te ondersteunen bij hun presentatie aan de Raad van Bestuur. In die presentatie zal het echter niet alleen moeten gaan om de financiële impact van modulaire, semi-permanente bouw. Als de keuze voor een semi-permanente, modulaire huisvestingsoplossing enkel en alleen financieel gedreven is, terwijl eenzelfde kwaliteit en afwerkingsniveau dan die van traditionele bouw wordt verwacht, is dat niet reëel. Argumenten als snelheid, flexibiliteit en aanpasbaarheid moeten eveneens worden meegenomen. Minder transportbewegingen. Minder overlast op locatie, omdat sneller wordt gebouwd. Als al deze zaken worden meegewogen en bij het financiële (TCO) plaatje worden gevoegd, is flexibel, modulair bouwen absoluut een interessante optie voor de zorg! 

VAN ZORG NAAR VLUCHTELINGENOPVANG NAAR KINDEROPVANG

Modulaire, semi-permanente huisvestingsoplossingen lijken een passend antwoord te kunnen geven op nieuwe huisvestingsvragen in de zorg. Bij semi-permanente huisvesting hebben we het over een periode van 10 tot 15 jaar. Na die tijd worden de units gerenoveerd en opnieuw ingezet. Zo nam in 2006 zorgorganisatie Archipel locatie de Orangerie in Eindhoven-Noord in gebruik. Een complex voor ouderenzorg, opgebouwd uit 850 units van De Meeuw. De oudere bewoners vertrokken in 2014, waarna het complex werd ingericht voor opvang van asielzoekers en vervolgens voor huisvesting van Syrische vluchtelingen. In de zomer van 2018 gingen alle 850 units terug naar de fabriek van De Meeuw waar ze grondig werden gerenoveerd. Binnen een tijdsbestek van enkele maanden vonden ze een nieuwe bestemming. In Amsterdam-Oost werd voor corporatie Stadgenoot een wooncomplex (all electric) van 250 units gerealiseerd voor jonge asielzoekers, statushouders en autochtone jongeren. Andere units vonden een plek bij een school in Nijkerk en een kinderdagverblijf in Rosmalen. Een schoolvoorbeeld van duurzaamheid en circulariteit. 

Deze tekst is afkomstig uit de white paper 'Semi-permanente huisvesting voor de zorg', welke tot stand is gekomen aan de hand van input uit de onlangs georganiseerde expertmeeting. 

De Meeuw maakt onder andere ruimte voor:

Toestemming plaatsen cookies

Deze website maakt gebruik van functionele, statistische en social media & overige cookies. Als u wilt aanpassen welke cookies en scripts gebruikt mogen worden, kunt u hieronder uw instellingen wijzigen.

Meer informatie is beschikbaar in de privacy- en cookiestatement.